Un expert de l’immobilier révèle les 3 erreurs les plus fréquentes des acheteurs

“La plus grande erreur que je constate n'est pas d'ordre tactique, mais systémique”, a déclaré cet expert du marché immobilier à la rédaction de Newsweek.

Pour de nombreux primo-accédants, devenir propriétaire ressemble à un parcours semé d'embûches, de règles cachées, d'attentes implicites et de pièges financiers.

Jeremy Davis, président du département des prêts hypothécaires chez Southern Bancorp, une institution financière de développement communautaire (IFDC) certifiée, explique que les problèmes de fond découlent souvent d'un manque d'accès plutôt que d'un manque de compétences. “Je travaille avec des primo-accédants, des familles qui travaillent et des communautés qui n'ont jamais appris les ‘règles du jeu’. La plupart des erreurs ne sont pas dues à un manque d'intelligence, mais plutôt à un problème d'accès, de timing et de mauvais conseils transmis de génération en génération”. 

Selon l’expert, voici les pièges qui font trébucher les acheteurs 

1. Négliger la pré-approbation

Selon Jeremy Davis, ne pas obtenir de pré-approbation (attestation de financement), avant de commencer ses recherches immobilières est une erreur des plus coûteuses. “C'est le moyen le plus rapide de perdre son avantage avant même que les négociations ne commencent”, déclare-t-il. Les acheteurs pensent souvent qu'il est sans risque de consulter des annonces avec un budget approximatif en tête, mais il prévient que “trop d'acheteurs se lancent dans leurs recherches avec une estimation en ligne vague et beaucoup d'optimisme. Les vendeurs ne négocient pas avec optimisme, mais avec certitude.”

Sans l’attestation de financement, explique-t-il, “votre offre est moins avantageuse, même si elle est plus élevée, vous perdez du temps, et le temps, c'est fatal pour une transaction”, et les conséquences émotionnelles peuvent être tout aussi difficiles à encaisser. Les acheteurs risquent de “tomber amoureux d'une maison qu'ils ne peuvent pas se permettre, ce qui est extrêmement douloureux, tant sur le plan émotionnel que financier.”

Jeremy Davis souligne que la pré-approbation offre de multiples protections. “La pré-approbation ne vous engage pas à contracter un prêt. Il s'agit de connaître votre véritable capacité d'achat, de repérer les problèmes au plus tôt et de montrer aux vendeurs votre sérieux. Sur un marché concurrentiel, la pré-approbation est indispensable.”

2. Sous-estimer les frais de clôture

Même les acheteurs qui planifient soigneusement leur acompte rencontrent des difficultés au dernier moment. “C'est là que les budgets explosent discrètement”, indique le spécialiste. “Les acheteurs se concentrent sur l'acompte et oublient le reste. Les frais de clôture peuvent représenter de 2 à 5 % du prix d'achat, et cela surprend encore beaucoup de monde.”

Parmi les éléments souvent négligés, il cite : “les frais de titre et de règlement, les évaluations et inspections, les taxes et assurances prépayées, les frais de séquestre qui arrivent tous en même temps”. Lorsque ces coûts ne sont pas anticipés, les conséquences peuvent être importantes. “Il ne s'agit pas seulement de stress”, conclut-il. “C’est la course contre la montre de dernière minute, l’épuisement des économies d’urgence, ou pire encore, des transactions qui capotent quelques jours avant la signature.”

La solution ne doit pas induire de tâtonnements. “La solution est simple, mais rigoureuse”, souligne-t-il. “Prévoyez un budget pour les frais de clôture dès le départ, demandez un devis complet rapidement et renseignez-vous sur les subventions ou les programmes d’aide avant de faire une offre, et non après.”

3. Laisser ses émotions guider sa décision

L’émotion est inévitable dans le processus d’achat d’une maison, Jeremy Davis soutient, cependant, qu’elle ne doit pas dicter la décision finale. “L’émotion est humaine. Surpayer à cause de l’émotion est un choix”. “Acheter une maison est une affaire personnelle. C’est là le problème.”

Il a vu des acheteurs “surenchérir bien au-dessus de la valeur réelle parce qu’ils le ‘ressentaient’” et “renoncer à des inspections absolument nécessaires”, tout en réduisant leurs budgets “à un point tel que l’accession à la propriété est devenue un fardeau, et non une bénédiction”.

Selon l’expert en immobilier, la clé c'est la rigueur. “Lorsque les émotions prennent le dessus, les acheteurs paient trop cher aujourd'hui et le regrettent demain. La solution ? La méthode. Fixez-vous un prix limite à l'avance. Fiez-vous aux données. Appuyez-vous sur des professionnels qui vous diront la vérité, même si elle est difficile à entendre. Une bonne affaire doit rester intéressante dans cinq ans.”

Un problème systémique plus vaste

Au-delà des erreurs individuelles, Jeremy Davis estime que les causes profondes de la confusion des acheteurs sont plus complexes. “La plus grande erreur que je constate n'est pas tactique, mais systémique”, explique-t-il. Nombre d'acheteurs n'ont “jamais appris le fonctionnement des prêts hypothécaires, l'évaluation du crédit ni comment anticiper les coûts liés à la propriété à long terme. En l'absence d'information, les erreurs se multiplient. C'est pourquoi l'accès à un accompagnement responsable, et pas seulement à des taux bas, est si important”

En fin de compte, son message est clair : c'est la préparation, et non l'agressivité, qui donne du pouvoir aux acheteurs. “Devenir propriétaire doit permettre de se constituer un patrimoine, d'acquérir de la stabilité et de retrouver sa dignité. Lorsque les acheteurs sont pressés, mal informés ou sous pression émotionnelle, le système les trahit”, conclut-il. “Les acheteurs les plus avisés ne sont pas les plus agressifs, mais les mieux préparés.”

Il est d’ailleurs convaincu que lorsque “les acheteurs sont bien informés dès le départ, accompagnés avec transparence et traités avec respect, l’accession à la propriété devient ce qu’elle a toujours été censée être : un ancrage solide, et non un pari risqué.”

(RS/©Newsweek/Traduction et adaptation : The Global Money/Pic : Unsplash)